Individuálne dohody v nájomnej zmluve

Váš byt má niektoré špeciálne vlastnosti? Za domom je firma a chcete vylúčiť zníženie nájomného z dôvodu možného znečistenia hlukom? Mal by nájomca odstrániť tapetu, keď sa sťahuje? Potom by ste mali s nájomcom vyjednať individuálnu dohodu. V prípade sporu má značný právny význam, či sa ustanovenie v nájomnej zmluve individuálne dohodlo medzi nájomcom a prenajímateľom, alebo či predstavuje vopred formulovanú podmienku.

Sudcovia sa obzerajú pozorne. Podporuje to nielen vysoký počet súdnych rozsudkov zaoberajúcich sa otázkou „individuálna dohoda alebo nie?“ obchod. Pretože ak dohoda nezíska súdnu pečiatku „individuálna dohoda“, znamená to platnosť § 305 a nasl. BGB (všeobecné obchodné podmienky, skrátene VOP). Potom platia právne predpisy, ktoré sú obvykle veľmi priateľské k nájomníkom. Čo je v nájme, sa v týchto prípadoch stáva úplne nezmyselným.

Jednotlivé dohody musia byť dojednané

Individuálna dohoda je v zásade vždy k dispozícii, ak bol konkrétny predmet nariadenia dojednaný spoločne medzi zmluvnými stranami - a nebol predložený iba jednou stranou na podpis. A čo prípadné ručne písané doložky v nájomnej zmluve alebo na samostatnom hárku papiera? Následné dodatky môžu byť samozrejme tiež údajom o jednotlivých dohodách. Neukazujú tieto odchýlky od predtlače, že v tomto prípade došlo k individuálnej dohode? Aj tu platí najobľúbenejšia právna odpoveď: Závisí to. Judikatúra vždy závisí od toho, či mal nájomca možnosť ovplyvniť túto klauzulu - že mu bola konkrétne poskytnutá. To však neplatí, ak je zmluva predložená pripravená na podpis.

Je pravda, že ak sa nájomca dovoláva platnosti § 305 a nasl. BGB, musí tiež preukázať, že ide o všeobecné obchodné podmienky. Ak je však k dispozícii vopred pripravený formulár, dôkazy prima facie hovoria v prospech vopred formulovaných zmluvných doložiek, t. J. Všeobecných obchodných podmienok. To isté platí, ak bola individuálna dohoda vypracovaná ručne na samostatnom papieri. Ak nájomca preukáže, že je možné písomnú individuálnu dohodu nájsť aj u susedov v dome a bez akýchkoľvek rozdielov, musí prenajímateľ vyvrátiť tieto dôkazy prima facie, ktoré sú často ťažké.

Používanie rovnakého znenia vo veľkom počte nezávislých nájomných zmlúv jasne hovorí v prospech obchodných podmienok! Ak máte pochybnosti, pozrite si dokumenty o prenájme susedov, ak vám to umožňujú.

Kozmetické opravy a konečné renovácie

Toto často počúvame od našich majiteľov: nájomca by mal vykonať prebiehajúce kozmetické opravy a byt by mal po vysťahovaní samozrejme úplne zrekonštruovať, bez ohľadu na to, ako dlho tam žil a v akom stave je byt. Zarovnanie kruhu!

Pri hľadaní stratégie, ktorá by právne určila povinnosť renovácie pred tým, ako sa nájomca odstěhuje, a zároveň preniesť na nájomcu prebiehajúce kozmetické opravy, sa mnohí prenajímatelia snažia individuálne dohodnúť na povinnosti konečnej obnovy a spoliehajú sa na rozsudok BGH (VIII ZR 71/08) z roku 2008. Z tohto dôvodu je potrebné osobitne posudzovať dohody o odovzdaní bytu, ktoré sú uvedené v protokole o odovzdaní. Obzvlášť situácia odovzdania bytu je vhodná na individuálne rokovanie o povinnostiach, tvrdia sudcovia Federálneho súdneho dvora.

Spolkový súdny dvor preto považuje písomnú špecifikáciu povinnosti konečnej renovácie v protokole o odovzdaní za účinnú doložku o konečnej obnove - aj keď skutočná nájomná zmluva obsahuje zodpovedajúcu neúčinnú doložku. Dohoda dojednaná pri odovzdaní bytu platí ako ďalšia individuálna dohoda k nájomnej zmluve.

Ako nájomca je nevyhnutné okrem vyhlásenia o stavebnom stave venovať pozornosť tomu, čo podpisujete aj v odovzdávacom protokole k nájomnému bytu.

Rozhodnutie o zásadnej vete BGH, rozsudok zo 14. januára 2009 - VIII ZR 71/08

BGB § 139, § 306, § 307 ods. 1 bod 1 Bb
Ak sa prísne, a teda neúčinné formy doložky na uskutočnenie prebiehajúcich kozmetických opráv a konečnej obnovy zo strany nájomcu zhodujú s neskôr individuálne dohodnutým prevzatím povinnosti konečnej obnovy zo strany nájomcu pri nasťahovaní, individuálna dohoda nepodlieha obsahovej kontrole podľa § 307 ods. 1 veta prvá BGB, ani podľa § 139 BGB krytá neúčinnosťou formulárovej doložky.