Súkromné stavebné právo

od A za prijatie po Z pre postupný výkon

Cvičné oblasti a právnici

Súkromné stavebné právo upravuje právne vzťahy medzi účastníkmi stavby, zvyčajne medzi objednávateľom, dodávateľom stavby, projektantom stavby a stavebným dozorom. Rozlišuje sa medzi súkromným a verejným stavebným zákonom, predmetom ktorého je právny vzťah medzi klientom a stavebným úradom a v ktorom je primárne sporná otázka stavebného povolenia.

Poradíme vám komplexne a spoľahlivo vo všetkých právnych otázkach súkromného stavebného zákona, ktoré vzniknú v súvislosti s realizáciou stavebného projektu, od vypracovania zmluvy o stavbe a architekta až po preskúmanie záručných nárokov z vád obchodu, po vymáhanie alebo obranu miezd za stavbu a Poplatky za architekta.

Naša práca sa zameriava na nasledujúce oblasti súkromného stavebného práva, o ktorých pravidelne uverejňujeme informatívne a prehľadné právne články a pomoc pod hlavičkou Právne tipy:

Zmluva o výstavbe BGB

Zmluva o výstavbe je zmluvou o dielo podľa §§ 631 a nasl. BGB. Od 1. januára 2018 sa jej v §§ 650a až 650h BGB venuje samostatná kapitola s ďalšími predpismi:

Podľa § 650a BGB je zákazka na zhotovenie zákazkou na výrobu, obnovu. odstránenie alebo rekonštrukcia konštrukcie, vonkajšieho zariadenia alebo časti týchto prác. Zmluva o údržbe budovy je zmluvou o stavbe, ak je práca nevyhnutná pre stavbu, existujúcu stavbu alebo zamýšľané použitie. Dodávatelia stavieb preto uzatvárajú stavebné zmluvy so zhotoviteľmi a živnostníkmi na stavbu na kľúč alebo na jednotlivé živnosti (škrupinová stavba, stolár, pokrývač, kúrenár, elektrikár, vodoinštalatér, štukatér, podlahová vrstva, sklenár, stolár, maliar). Hlavní dodávatelia tiež uzatvárajú stavebné zmluvy so svojimi subdodávateľmi.

V oddiele 650b BGB je upravené, ako postupovať v prípade, že zákazník požaduje zmenu dohodnutého úspechu alebo zmenu, ktorá je nevyhnutná na dosiahnutie dohodnutého úspechu. Ak sa strany nedohodnú, zákazník si môže zmenu obvykle objednať.

V oddiele 650c BGB sa upravuje úprava odmeny za zmenenú zmluvu, ak si zákazník zmenu skutočne objednal.

Podľa § 650d BGB sa môžu práva z §§ 650b a 650c BGB domáhať po začatí stavby predbežným opatrením bez toho, aby - ako je to inak v rámci dočasnej právnej ochrany - musela byť dôveryhodná osobitná naliehavosť.

Podľa § 650g ods. 1 až 3 BGB môže podnikateľ požadovať, aby objednávateľ spolupracoval na spoločnom určení stavu diela, ak objednávateľ odmietne dielo prevziať pre údajné vady. To je obzvlášť užitočné, ak zákazník už budovu vlastní a je potrebné sa obávať, že už nebude možné určiť, kto ktoré poruchy spôsobil.

Podľa § 650g ods. 4 BGB je odmena podnikateľa splatná iba vtedy, keď zákazník dielo prevzal alebo je prevzatie vykonateľné, a keď podnikateľ vystavil overiteľnú konečnú faktúru. Posledne uvedené nebolo predtým predpokladom splatnosti miezd v zmluve o výstavbe BGB. Konečná faktúra sa považuje za overiteľnú, ak zákazník nevznesie oprávnené námietky do 30 dní od prijatia.

Podľa § 650h BGB musí byť teraz formálne účinné ukončenie zmluvy o výstavbe BGB písomne oznámené.

Zodpovednosť za vady stavby

Podnikateľ musí vyrobiť svoje dielo bez vád. Ak si zhotoviteľ ešte nesplnil svoju povinnosť vopred vykonať dielo bez vád, objednávateľ nemusí dielo prevziať. Klient môže naďalej požadovať splnenie zmluvy o dielo. Bez bezchybnej výroby a bez kolaudácie nie sú mzdy dodávateľa splatné.

Skutočné záručné práva staviteľa zvyčajne vzniknú až prijatím diela, s ktorým sú splatné aj mzdy. Akceptácia spočíva vo vyhlásení klienta, že prácu odsúhlasí a prijme ju ako plnenie. V jednotlivých prípadoch sa to dá vysvetliť aj presvedčivým správaním. Práva z vád klienta sú:

reklamácia doplnkového plnenia (odstránenie vád alebo nová výroba diela),
v práve urobiť to sami s právom na náhradu nákladov na sťahovanie alebo preddavok,
právo na odstúpenie,
právo na redukciu,
nárok na náhradu škody.

Právo podnikateľa na odstránenie vád ním spôsobených zaniká spravidla až po uplynutí primeranej lehoty na to stanovenej klientom.

Okrem námietky proti vadám môže podnikateľ uplatňovať práva z vád

zmluvné obmedzenie záručných práv,
nedostatok vedomostí majiteľa budovy v čase kolaudácie,
dôkaz, že nie je zodpovedný za vadu,
spoluzavinenie zo strany klienta, najmä v podobe zlých plánovacích služieb,
kompenzácia výhod za „vecné náklady“ (dodatočné náklady, o ktoré by bezchybná práca bola od začiatku nákladnejšia) a
námietka premlčania.

Právo na vady zo zmluvy o dielo je zložité. Na závady v práci a ich právne dôsledky sa často zameriavajú (súdne) spory medzi vlastníkom budovy na jednej strane a dodávateľom stavby, remeselníkom a/alebo projektantom na strane druhej.

Zodpovednosť za vady stavby bytového majetku

Vlastníctvo bytu je individuálne vlastníctvo bytu spojené so spoluvlastníckym podielom na spoločnej nehnuteľnosti, ku ktorej patrí.

Spoločným majetkom je majetok a časti budovy, ktoré sú nevyhnutné pre jeho existenciu alebo zabezpečenie, ako aj systémy a zariadenia slúžiace na spoločné používanie vlastníkmi bytov, aj keď sa nachádzajú v areáli osobitne vlastnených miestností.

Stavebné chyby môžu mať vplyv na individuálne vlastníctvo bytu alebo spoločného majetku. Pokiaľ je výlučne dotknutý súkromný majetok, svoje práva z vád si uplatňuje sám vlastník bytu zo zmluvy o vývoji nehnuteľnosti. Toto nemá vplyv na združenie vlastníkov bytov.

Pokiaľ ide o (aj) spoločný majetok, je potrebné rozlišovať: Jednotlivý vlastník bytu môže za splnenia ostatných podmienok odstúpiť od zmluvy o vývoji nehnuteľnosti z dôvodu nedostatku spoločnej nehnuteľnosti tak, že namiesto plnenia odstúpi alebo zaplatí náhradu. Zostávajúce práva z vád však: nároky z bezchybného doplnkového plnenia, na preddavok na odstránenie vád, na náhradu nákladov na odstránenie vád, na malú náhradu namiesto služby alebo právo na zníženie ceny, podľa § 10 ods. 6 písm. uplatniť alebo aspoň získať svoje tvrdenie väčšinovým hlasovaním.

Ak by sa každý vlastník bytu domáhal odlišných práv z vád spoločného majetku, riadna správa spoločného majetku by z dlhodobého hľadiska nebola možná. Spoločenstvo vlastníkov bytov však môže väčšinovým uznesením splnomocniť jednotlivého vlastníka domu, aby namiesto združenia vlastníkov bytov vykonával určité práva z vád.

Bezpečnostné záujmy podnikateľa

Podľa zmluvy o výstavbe BGB má podnikateľ, ktorý je všeobecne povinný platiť zálohy, dva bezpečnostné záujmy.

Bezpečnostná hypotéka

Podľa § 650e S. 1 BGB má podnikateľ právo objednať si na svoje náklady zo stavby zákazníka bezpečnostnú hypotéku na svoje nároky zo zmluvy o stavbe. Žaluje zákazníka za predloženie vyhlásenia o zámere potrebnom na registráciu bezpečnostnej hypotéky.
Stavebné práce museli zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti vo vlastníctve kupujúceho a dodávateľ stavby musí mať nárok na nárok zo zmluvy o zhotovení, zvyčajne jeho nárok na odmenu. Žiadosť o odmenu nemusí byť splatná. Prijatie nie je podmienkou. Pokiaľ vady na stavbe bránia v zhodnotení nehnuteľnosti, zákazník nie je povinný platiť ani objednať bezpečnostnú hypotéku.
Od oddielu 650e nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) sa nemožno vzdať všeobecných obchodných podmienok kupujúceho, ak neposkytne podnikateľovi iné rovnocenné záruky.

Poistenie v stavebníctve

Podľa § 650f nemeckého občianskeho zákonníka (BGB) má zhotoviteľ budovy, vonkajšieho zariadenia alebo jeho časti, ktorý je povinný platiť zálohy, nárok na zloženie zábezpeky až do výšky svojho dlžného nároku na odmenu. Podnikateľ musí nahradiť bežné náklady na bezpečnosť.

Ak zákazník neposkytne zábezpeku v primeranej lehote stanovenej podnikateľom, môže podnikateľ odmietnuť jeho plnenie alebo vypovedať zmluvu a požadovať dohodnutú odmenu mínus ušetrené výdavky.
Právo na bezpečnosť neexistuje, ak je zákazníkom právnická osoba podľa verejného práva alebo je spotrebiteľ a je jednou z nich.

Súkromné ​​stavebné právo